La cryptomonnaie est la révolution financière et technologique de ces dernières années. Assez naturellement, se pose la question de pouvoir ou non acquérir un bien immobilier grâce à cette dernière. Quelles solutions pourraient exister ? Quels seraient les inconvénients et comment concrètement utiliser la technologie de la blockchain pour investir dans l'immobilier ?
Le concept de crypto immobilier, qu’est-ce que c’est ?
La crypto immobilier est simplement le fait d'investir dans l'immobilier grâce aux cryptomonnaies. La transaction n'est pas effectuée en euros, mais dans une monnaie numérique à l'instar du Bitcoin ou de l'Ethereum.
Cette pratique est surtout courante à l'étranger, comme aux États-Unis ou en Russie. En France, la cryptomonnaie n'est pas reconnue comme une monnaie officielle même si le sujet fait débat. Dans le cadre d'une vente immobilière, ces actifs numériques pourraient-ils être utilisés au même titre qu'une monnaie étrangère ?
Il faut naturellement distinguer :
L'acquisition d'un bien ou la fraction d'un bien (ou les parts d'une société détenant un bien) en nature, traditionnelle, qui se matérialisera par un acte notarié. Nous sommes sur du concret avec, directement ou indirectement (présence d'une société) un bien physique.
L'acquisition d'une fraction ou de droits sur un bien immobilier sous-jacent, par le biais de jetons (tokens). Le jeton en question pourra s'assimiler à des parts d'un fonds d'investissement dédié à l'immobilier avec des rendements financiers attendus à la clé. Rien de tangible en revanche !
Quid de la possibilité d'un notaire de recevoir une vente immobilière avec un paiement en crypto-actifs ?
Le notaire n'a pas juridiquement la possibilité à date de recevoir des cryptomonnaies en sa comptabilité afin de les reverser à un vendeur. Il ne pourra donc pas constater le paiement d'un prix de vente au moyen de cryptomonnaies dans son acte notarié.
En outre, il serait contraire aux bonnes pratiques de se contenter d'accepter purement et simplement un paiement du prix de vente, hors de sa comptabilité.
L'investissement immobilier via une cryptomonnaie étant néanmoins de plus en plus évoqué par la clientèle, il est n'est pas inutile de se projeter sur les éventuels avantages et inconvénients que ce procédé pourrait procurer.
Les avantages de la crypto immobilier ?
Rapidité des transactions : passer par la cryptomonnaie permettrait de s'affranchir du système bancaire traditionnel. L'investissement pourrait se réaliser en temps réel, sans passer par les problématiques de crédit ou de déblocage de fonds habituels. De plus, ce serait une façon d'éviter les frais bancaires de transfert.
Accessibilité accrue : n'étant pas relié à une monnaie spécifique, le crypto immobilier offrirait une accessibilité mondiale aux investisseurs. C'est ainsi le marché international de l'immobilier qui s'ouvre grâce à la technologie de la blockchain. Si l'on considère le marché français, c'est une clientèle haut de gamme et internationale qui pourrait potentiellement désormais se positionner sur des biens immobiliers en France.
Facilité : en passant par des plateformes d'investissement spécialisées, il est très simple d'acheter des tokens, ou jetons, d'immobilier. Dans ce cas, la crypto immobilier constitue une solution accessible pour diversifier facilement son portefeuille d'actifs.
Les limites et points d'attention de l'investissement immobilier en cryptomonnaie
Malgré les avantages que nous venons de lister, il faut rester extrêmement prudent quant à l'utilisation des cryptomonnaies et ce pour deux raisons principales :
La première relative à la traçabilité ; même si cette monnaie numérique repose sur la technologie blockchain, l'origine de ces fonds peut prêter à certaines difficultés dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d'argent (...).
Autre limite de la cryptomonnaie, sa forte volatilité. En effet, les actifs issus de la blockchain sont par essence extrêmement instables. Dans le cadre d'un achat immobilier, il conviendrait aux deux parties de gérer ce risque sur plusieurs semaines voire mois. Pour ce faire, la valeur en cryptomonnaie pourrait être convertie en "stablecoins". Ces cryptomonnaies ont la particularité de répliquer la variation d'un indice ou d'une monnaie officielle. Adossées à l'euro, c'est un bon moyen de sécuriser le montant de la transaction. .
Le notariat est une profession moderne, ouverte sur les nouvelles technologies. Le sujet est important et doit être creusé afin d'assurer une parfaite sécurité juridique pour les parties d'un acte si important.
A ce jour, deux solutions pourraient être mises en avant :
La première solution serait de pouvoir confier, pour un acquéreur, sa cryptomonnaie à une société dûment agrée afin de la convertir dans la monnaie légale en France, à savoir l'euro et que le paiement puisse ainsi être constatée en la comptabilité du notaire. Pas de sujet sur ce mode opératoire sous réserve que le notaire respecte son devoir de vigilance quant à la traçabilité des fonds. Cette solution permettra simplement sous couvert de vérifier l'origine des cryptomonnaies utilisées à un acquéreur de payer à un vendeur, lequel ne souhaite pas recevoir ce type d'actifs, un prix de vente immobilière en euros. L'acquéreur prendrait un risque au niveau de la promesse, notamment s'il n'y a pas de condition suspensive de prêt que ses cryptomonnaies perdent de la valeur et ne soient pas suffisantes au moment de la conversion pour couvrir le prix de vente. Des startup sont en train d'éclore et ont anticipé d'ores et déjà ce mode opératoire.
La seconde solution consisterait à dresser deux actes concomitants ; une vente immobilière d'une part, une dation en paiement d'autre part ; la dation en paiement (remise de crypto-actifs) comme procédé utilisé par l'acquéreur (devenu débiteur), afin de constater le règlement d'une dette. En effet, il y aurait au sein de la vente la reconnaissance d'une créance du vendeur à l'encontre de l'acquéreur. Même constat, le sujet de la volatilité des crypto-actifs pourrait "refroidir" les parties.
Il ne fait néanmoins pas de doute que le sujet est susceptible d'évoluer dans les prochains mois.
Quelles sont les plateformes digitales dédiées à la crypto immobilier ?
Si vous ne souhaitez pas investir directement dans l'immobilier en nature via des cryptomonnaies eu égard les limites évoquées ci-dessus, il est tout à fait possible d'opter pour l'autre solution, en passant par une plateforme en ligne spécialisée afin d'acquérir des fractions de biens immobiliers. Le notaire n'interviendra pas dans cette transaction. La sécurité sera assurée par la technologie blockchain tant au niveau de la monnaie utilisée que pour les droits acquis.
Parmi les plateformes les plus connues, nous pouvons citer RealIT, positionnée majoritairement sur le marché américain, ou encore ATOA.
Nous parlons de "tokenisation" d'un bien immobilier. Contrairement à l'achat d'un bien entier lequel nécessite un investissement financier important, il est ici possible de n'acheter qu'une fraction du bien, matérialisée par un certain nombre de tokens ou jetons. Vous toucherez ensuite des revenus locatifs à hauteur de votre investissement.
Certains praticiens évoquent la possibilité de lever des financements rapidement grâce à cette tokenisation de l'immobilier, s'appuyant sur une liquidité importante puisque basée uniquement sur de la rentabilité financière.
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